Жилищное строительство в Московской области в период кризиса

Застройщикам предрекают обвал

Объемы вводимой в стране недвижимости снижаются на 10%

Жилищному строительству будет сложно преодолеть кризис. Фото РИА Новости

Объемы жилищного строительства в России снижаются, следует из данных официальной статистики. Последний месяц зимы оказался для отрасли по-настоящему провальным. По итогам февраля сектор показал спад на рекордные 7%. И это только начало, предупреждают эксперты. Объемы строящегося в стране жилья снижаются с сентября прошлого года, а по итогам марта они могут снизиться еще на 10%. Падение доходов населения после обвала рубля вкупе с неясной ситуацией в экономике на фоне пандемии коронавируса негативно скажется на отрасли в текущем году, подчеркивают эксперты.

Неутешительные данные поступают и из российских регионов. Так, в одной только Карелии за первые два месяца этого года ввод нового жилья сократился почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего по итогам января-февраля в регионе было введено 22 тыс. кв. м жилья. В Чувашии сообщают о рисках недостижения целевых показателей по объемам жилищного строительства в 2020 году.

В целом по стране данные оказываются более противоречивыми. Так, в целом объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», по итогам января-февраля составил 957 млрд руб., что на 1,8% больше, чем годом ранее. При этом только в феврале объем работ по данному направлению составил 480 млрд руб., что на 2,3% больше, чем годом ранее.

Что же касается жилищного строительства, то здесь ситуация оказывается не столь оптимистичной. По итогам двух месяцев 2020 года в стране было возведено 988 многоквартирных домов. Всего же за этот период было построено 126,4 тыс. новых квартир. Населением было построено почти 38 тыс. жилых домов. В целом за январь-февраль 2020 года было построено 9,4 млн кв. м (без учета жилых домов на участках для ведения садоводства), что на 2,6% больше, чем годом ранее.

При этом только в феврале было возведено 477 многоквартирных домов. Населением была построена 21 тыс. жилых домов. Всего построено 58,7 тыс. новых квартир. Таким образом, по итогам второго месяца этого года в РФ было возведено 4,6 млн кв. м жилья, что на 7% меньше, чем годом ранее, сообщает Росстат. Для сравнения, в январе ввод нового жилья увеличился на 14,3% в годовом выражении. В ведомстве Павла Малкова подчеркивают: февральское снижение не учитывает строительство жилых домов на садоводческих участках россиян. То есть текущее падение в большей степени связано со строительством многоквартирного жилья.

К слову, в целом по итогам 2019 года в стране было построено 79,4 млн кв. м жилья, что почти на 5% больше, чем в 2018 году.

Эксперты уверены: ситуация скоро не улучшаться. «В ближайшие месяцы строители столкнутся с ухудшением финансовых условий и ослаблением потребительского спроса, что будет оказывать негативное влияние на отрасль. Возможное повышение ипотечных ставок также может стать тормозящим фактором», – пишет в своем Telegram-канале MMI директор аналитического департамента «Локо-Инвест» Кирилл Тремасов.

Объем текущего строительства действительно сокращается, следует из аналитического обзора «Строительство жилья профессиональными застройщиками», обнародованного на Едином ресурсе застройщиков. Согласно их анализу проектных деклараций застройщиков, в России на 1 марта строится 12,6 тыс. жилых домов, совокупная площадь которых составляет 117,237 млн кв. м. И по их оценкам, объем текущего строительства неуклонно сокращается с сентября 2019 года. «Тогда в стройке находилось 135 млн кв. м жилья», – следует из обзора. Эксперты считают такую тенденцию более чем тревожной.

«По объемам текущего строительства мы откатились к уровню 2017 года (около 120 млн кв. м), – подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Со второй половины 2018 года и по 2019 год включительно этот показатель держался на уровне 130–135 млн кв. м».

Темпы ввода нового жилья также снижаются. «Темпы вывода в строительство и/или продажу нового жилья упали вдвое: в 2019 году в среднем выводилось в строительство и/или продажу 1,56 тыс. квартир в день, в то время как в 2018 году – почти 3,4 тыс. квартир. В начале 2020 года скорость вывода в строительство и/или продажу нового жилья снизилась до 900 квартир в день», – говорится в документе.

Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам в России по состоянию на 1 марта 2020 года составляет 8 месяцев. Для сравнения, год назад он составлял 6,5 месяца, а на начало марта 2018 года – 4,8 месяца, говорится в аналитическом обзоре.

Тем не менее ввод жилья, особенно в начале года, может сильно колебаться – это очень волатильный показатель, тем более что Росстат считает его методом накопленного итога, замечает Мария Литинецкая. По ее мнению, показатели объемов ввода жилья в меньшей мере отражают картину в строительной отрасли, чем суммарный объем текущего строительства.

Эксперт также отмечает, что, по оценкам самих застройщиков, объемы ввода нового жилья по итогам марта могут снизиться более чем на 10%. «Такая динамика связана с прошедшей реформой долевого строительства, которая затруднила для многих региональных застройщиков работу на рынке – банки кредитуют их проекты не так охотно», – напоминает Литинецкая. «В текущих условиях, на фоне кризисных явлений и коронавируса, мотивация застройщиков снижается, поэтому вполне возможно, что сокращение объема строительства продолжится», – резюмирует она.

По мнению руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, провальный февраль – это скорее коррекция, а не снижение объемов строительства. «Тем не менее по итогам года эпидемия и кризис скажутся на рыночной ситуации отрицательно, несмотря на то что ЦБ еще не увеличил ключевую ставку. Будет спад предложения и спроса, но вот насколько серьезный – покажут ближайшие несколько месяцев», – полагает он.

Ввод многоквартирного жилья последние годы снижался и в ближайшее время продолжит падать примерно на 5% в год, напоминает аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. «Если нынешние проблемы с коронавирусом, обрушением цен на нефть и падением курса рубля выльются в масштабную и затяжную рецессию, перспективы могут оказаться еще хуже», – считает он.

По его мнению, вполне вероятен сценарий, при котором мир входит в стадию глобальной рецессии, что негативно отразится на всех сегментах, включая и рынок жилой недвижимости. «Нейтральный сценарий предполагает снижение общего объема вводимого жилья до 72–76 млн кв. м», – говорит Коренев.

Что удивительно, на фоне падения объемов многоквартирного жилищного строительства в правительстве предлагают заняться поддержкой индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так, в Минстрое предлагают выделить около 137 млрд руб. на поддержку программы ИЖС в 2020–2024 годах. Согласно проекту, опубликованному на портале проектов нормативных правовых актов, за время действия программы должно быть построено 180 млн кв. м частных жилых домов. Добиться таких темпов строительства в ведомстве Владимира Якушева надеются с помощью развития сферы индивидуального строительства частных домов. То есть речь идет о привлечении застройщиков, которые будут возводить такие дома по проектам комплексного развития территорий. Кроме того, девелоперы, так же как и при строительстве многоквартирных домов, будут обязаны переходить на эскроу-счета и проектное финансирование.

Очевидно, обвал рубля, а с ним и падение доходов россиян помешают радужным планам властей нарастить в стране долю частных домовладельцев.

Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Жилищное строительство в Московской области в период кризиса

Девелоперы и риелторы считают, что власти должны поддержать рынок недвижимости в сложившейся ситуации с распространением короновируса и в экономике. Бизнесу необходимы отсрочки платежей по налогам, снижение ставок аренды, сокращение издержек, поэтапное раскрытие эскроу-счетов и другие меры.

Участники рынка недвижимости рассказали, какие меры поддержки девелоперов, покупателей жилья и строительной отрасли в целом нужны в нынешних условиях.

«Мы стремимся минимизировать влияние кризисных явлений на строительную отрасль страны»

Никита Стасишин, замминистра строительства и
жилищно-коммунального хозяйства России:

— Мы стремимся минимизировать влияние кризисных явлений на строительную отрасль страны. Для поддержки застройщиков уже принят ряд решений, которые предполагают временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам. Понимаем, что это достаточно рискованный шаг с точки зрения дисциплины и ответственности девелоперов, поэтому просим обратить особое внимание контролирующих органов на мониторинг реальной ситуации в строительстве в субъектах Российской Федерации.

В частности, антикризисные меры касаются нарушения срока передачи объекта долевого строительства, нарушения срока завершения строительства и процедуры банкротства. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, они позволят снизить финансовую нагрузку в период до 1 января 2021 года как на застройщиков, так и на участников долевого строительства.

Что касается защиты интересов граждан при возможном банкротстве застройщиков, то если покупка совершалась уже по новым правилам, с использованием эскроу-счета, оставшемуся без квартиры дольщику вернут деньги с этого счета. Это еще раз подтверждает правильность выбранного курса. Мы создали эффективную систему, абсолютно выверенную с точки зрения законодательства.

«В нынешней ситуации необходимы меры поддержки строительной отрасли»

Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве:

— В нынешней ситуации необходимы меры поддержки строительной отрасли. Сегодня Торгово-промышленная палата, комитет по строительству «Опоры России», участники рынка предложили ряд мер, которые должны поддержать российский рынок недвижимости и строительства. Есть уже анонсированные инициативы Госдумы, которые должны рассмотреть в весеннюю сессию.

Предложения включают в себя следующие меры поддержки:

  • прямой выкуп объектов социальной и транспортной инфраструктуры у застройщиков — либо в рамках программы «Стимул», либо посредством иной программы, либо софинансирование строительства объектов инфраструктуры;
  • включение крупнейших застройщиков в регионах, соответствующих утвержденным критериям, в перечень системообразующих организаций российской экономики;
  • поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Возможно, и отмена нового механизма при реализации объектов, не превышающих 35 тыс. кв. м;
  • отмена ограничений на привлечение «котловых» кредитов и облигационных займов для действующих застройщиков, установленных пп. 1 п. 7 ст. 18 214-ФЗ и п. 8.3 ст. 8 175-ФЗ;
  • при привлечении кредитов — частично или полностью субсидировать расходы на уплату процентов. Пропорционально снижение продаж, сокращение всех имеющихся платежей и сборов;
  • от лица Фонда защиты прав дольщиков или корпорации «Дом.РФ» (либо иного уполномоченного органа) предоставлять поручительство или иное обеспечение привлекаемых целевых и нецелевых кредитов;
  • от лица Фонда защиты прав дольщиков или корпорации «Дом.РФ» (либо иного уполномоченного органа) предоставлять прямое субсидирование расходов на строительство жилищных объектов, объектов социальной и транспортной инфраструктуры либо беспроцентные займы с комфортными условиями по возврату;
  • выкуп части площадей, возводимых застройщиками, как в целях формирования фонда жилья для последующего распределения среди определенных групп населения, так и в целях предоставления финансирования (с использованием обратного выкупа жилья застройщиками на этапе после ввода дома);
  • компенсация в любой форме расходов застройщика на подключение к различным сетям. Утверждение единого справедливого тарифа к подключению к ресурсоснабжающим организациям;
  • налоговые каникулы по всем видам налогов для застройщика на инвестиционном этапе и в течение нескольких лет после ввода. Аннулирование имущественных налогов и уплаты арендных платежей по аренде земельных участков в муниципалитетах на период строительства плюс два года;
  • запуск механизма «здоровой» иммиграции иностранной рабочей силы через институты профессиональной переподготовки;
  • направить средства компенсационных фондов СРО на поддержку затрат на уплату зарплат на предприятиях строительных компаний. В первую очередь тем застройщикам, которые продолжают привлекать ДС по утвержденным правительством критериям «30/10»;
  • выкуп не выделенных в натуре кв. м. у застройщиков на стадии строительства для решения задач, стоящих перед Институтом развития госкорпорации «Дом.РФ»;
  • автоматическое продление сроков аренды на земельные участки у муниципалитетов с трех до пяти лет;
  • увеличить размер аванса до 50% при исполнении госзаказа в рамках ФЗ-44.

Напомним, что по состоянию на 1 января 2020 года в стадии банкротства находятся почти 500 строительных компаний, и их число постоянно растет. При этом на фоне падения спроса на жилье около 30% построенного жилья в регионах остается непроданным, что существенно влияет на экономическое положение застройщиков. Переход жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу привело к росту стоимости жилья на 10–15%. В последнюю неделю ставки по ипотечным кредитам опять начали расти, причем первым ее поднял государственный институт развития — банк «Дом.РФ».

«Любые формы субсидирования помогут сохранить уровень цен и выдержать темпы строительства»

Марина Заболотнева, финансовый директор ГК «МИЦ»:

— В связи со сложной эпидемиологической обстановкой вся отрасль будет претерпевать некоторый стресс. Для рынка в целом любые меры поддержки, которые будут предложены правительством, правильны и разумны. Они позволят поддержать отрасль в период нестабильности, что положительно скажется не только на застройщиках, но и на клиентах.

Читайте также:  Что нужно, чтобы построить гараж: фурнитура и материал для кровли

В части кредитования — это, конечно, обеспечение государственных гарантий. Необходимо предоставить возможность пролонгации сроков кредитных соглашений, предусмотреть уменьшение ставки и отсрочку уплаты налогов и сборов сроком до одного года, а также уменьшение или отсрочку арендной платы, снизить нагрузки по оплате страховых взносов, как это уже сделано для малого и среднего бизнеса.

Любые формы субсидирования в сложившихся условиях помогут сохранить уровень цен и выдержать темпы строительства, а также выполнить все обязательства перед клиентами в срок. Для застройщиков, привлекающих проектное финансирование с использованием счетов эскроу, необходимо не допустить повышения процентной ставки по кредитному договору при повышении ключевой. При замедлении наполнения счетов эскроу сохранить на всем сроке кредитования ставку на текущем уровне для каждого застройщика.

«Объявленные и принятые правительством меры явно недостаточны для поддержания строительной отрасли»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Прежде всего необходимо признать, что объявленные и принятые правительством меры явно недостаточны для поддержания строительной отрасли. Продление действий разрешений на строительство, запрет процедуры банкротства, отсрочки по налогам и платежам могли бы быть полезными не в кризисных условиях, а при легкой стагнации. Но сейчас отрасль столкнулась с угрозой обвала спроса, который исчисляется десятками процентов. Поэтому в такой обстановке меры властей прежде всего должны быть направлены на прямое стимулирование покупательской активности. При этом действовать через увеличение выдачи ипотечных кредитов уже нельзя — в условиях неопределенности население будет занимать деньги на столь дорогостоящее приобретение, как жилье, только в случае крайней необходимости. Выход — крупный госзаказ на строительство социального жилья с последующим его лизингом или долгосрочной арендой с очень низкими платежами. Это позволит загрузить мощности в строительстве и производстве, сохранить кадры и обеспечит приток спроса.

Вторая мера — создание государственного ипотечного банка, который будет выдавать долгосрочные целевые кредиты на покупку жилья под очень низкий процент (в два-три раза ниже рыночного). Непосредственная поддержка строительной отрасли должна выражаться также в создании механизма дешевого и долгосрочного финансирования застройщиков, так как коммерческий кредит на строительство уже создал проблемы при переходе на новую модель финансирования еще в прошлом году. В кризисных условиях проектное финансирование покажет себя еще хуже: ставки для застройщиков будут расти, тогда как рентабельность отрасли будет снижаться.

«В первую очередь, нужно содействовать финансовой устойчивости девелоперов»

Игнатий Данилиди, генеральный директор ГК «А101»:

— Текущая ситуация с мерами по предотвращению распространения коронавирусной инфекции и их влияние на все секторы экономики создают для девелоперского бизнеса целый ряд рисков, последствия которых пока сложно спрогнозировать. В этих условиях меры поддержки девелоперов, в первую очередь, должны содействовать их финансовой устойчивости. И эти меры должны, безусловно, носить временный характер: сильная экономика работает не на господдержке, а только при равном партнерстве государства и частного бизнеса.

Одной из таких мер могло бы стать предоставление отсрочки по уплате налога на прибыль и налога на землю в местный бюджет сроком на 12 месяцев или снижение налоговых выплат за земельные участки на 0,5–1% ставки. При этом ставки по налогу на имущество целесообразно зафиксировать на уровне 2019 года (1,6%) до прекращения кризисных явлений. Также крайне важно предоставить отсрочку по уплате налогов и страховых взносов.

Для проектов, которые реализуются через эскроу-счета, эффективной мерой поддержки могло бы стать субсидирование основной ставки, которая применяется к части задолженности свыше суммы денежных средств на эскроу-счетах, в размере одной трети от ставки рефинансирования. Кроме того, было бы целесообразным рассмотреть возможность перехода на поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

И самое важное, в комплексных проектах, реализуемых через эскроу-финансирование, необходимо рассмотреть возможность выделения для строительства соцобъектов отдельных кредитных линий со льготной ставкой. Это позволит снизить ставки по проектному финансированию за счет снижения расходной части в кредитах на жилые дома.

«Особое значение в нынешней ситуации для рынка недвижимости имеет стимулирование покупательского спроса»

Евгений Семенов, вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока «Интеко»:

— Строительная отрасль приводит в движение большое количество процессов в экономике страны, поэтому важно обеспечить ее бесперебойное функционирование, которое позволило девелоперам продолжить реализацию своих проектов и не снижать производственные обороты. Комплексно ситуацию также улучшит массовое внедрение электронных форм заключения договоров сделок, включая ипотечные, с возможностью одновременной передачи на госрегистрацию. Это обеспечит поступление денег покупателей на счета застройщиков и эскроу.

Финансовую устойчивость девелоперов способны поддержать реструктуризация текущих задолженностей, а также частичное или полное субсидирование ставок по банковским кредитам. Что касается проектного финансирования, то помимо оптимизации ставок целесообразно запустить механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов — ликвидность будет направлена на поддержание жизнедеятельности компании, включая выплату зарплат сотрудникам.

В условиях снижения спроса и покупательной способности населения многие застройщики могут столкнуться со снижением ликвидности и кассовыми разрывами, в этом случае может потребоваться поддержка государства в части льготного кредитования отрасти для поддержания девелоперов и недопущения увеличения числа обманутых дольщиков. Кроме того, улучшат положение застройщиков преференции при арендной плате за земельные участки, освобождение от уплаты налога на прибыль на срок не менее шесть месяцев.

Особое значение в нынешней ситуации для рынка недвижимости имеет стимулирование покупательского спроса. В этой связи крайне важна государственная комплексная поддержка ипотеки. Важно сдержать рост ставок, в том числе за счет субсидирования, снижения первоначального взноса и увеличения срока предоставления ипотечных кредитов.

«Главное, наверное, не мешать»

Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet:

— Главное, наверное, не мешать, постараться не внедрять дополнительных нормативов или каких-либо указаний, чтобы девелоперы могли строить и продавать спокойно. Ведь все равно большинство комплексов сегодня реализуется по проектному финансированию и девелоперам необходимо соблюдать сроки наполнения эскроу-счетов. А из-за такой финансовой модели компании не могут позволить себе предлагать большие дисконты, даже если бы им этого очень захотелось. Поэтому если появятся дополнительные факторы, которые негативно повлияют на уровень спроса сегодня, в итоге может пострадать конечный покупатель, который будет приобретать заветные квадратные метры после самоизоляции по более высокой цене (так как за этот период вырастет строительная готовность проекта, а также произойдет плановое повышение цен, ведь сама стройка при проектном финансировании не зависит напрямую от средств дольщиков).

Если говорить об облегчении жизни застройщиков, то здесь, конечно же, встает вопрос с принятием той социальной инфраструктуры, которая возводится в составе комплекса, и часто она является обязательной по нормативам. Во многих случаях сегодня готовые детский сады и школы не принимаются на баланс государства и становятся зависшим активом для девелопера.

«Снижение издержек на подключение к сетям и инфраструктуру поможет быстро реанимировать строительство»

Константин Енин, ведущий аналитик направления «Открытие Research» банка «Открытие»:

— Для компаний, занимающихся комплексным освоением территорий, мерами поддержки могли бы стать отсрочка оплаты вида разрешенного использования (ВРИ), компенсация затрат на подключение к сетям и возведение инфраструктуры. В сложившейся ситуации, кроме очевидных снижений издержек для застройщиков на социнфраструктуру, сети или дорожно-транспортную сеть, ГЧП может служить своеобразным аналогом госгарантии для банков, что упростит им доступ к финансированию.

Госучастие в инфраструктурной части проектов и режим отложенных платежей по изменению ВРИ, а также анонсированные меры по дебюрократизации отрасли и ликвидации административных барьеров помогут быстро реанимировать строительство не только жилой недвижимости, но и остальных сегментов.

В области вступит в силу особый режим работы для девелоперов

Специальный регламент, который позволит застройщикам продолжить работу, вступит в силу в Подмосковье со следующей недели, пообещал губернатор области Андрей Воробьев. По информации “Ъ”, речь может идти о сокращенном рабочем дне для строителей и жестких мерах санитарной защиты на стройплощадках. Впрочем, как выяснилось уже после публичного заявления главы региона, ранее введенный запрет на строительные и ремонтные работы пролонгирован до 1 мая. В Москве также до мая продлевается эмбарго, хотя в четверг на совещании с президентом девелоперы просили снять его, как можно скорее.

Со следующей недели в Подмосковье может быть введен особый регламент работы девелоперских и подрядных компаний, что позволит разморозить ранее остановленные стройки. Об этом в пятницу вечером в своем аккаунте в Instagram сообщил губернатор области Андрей Воробьев. «Московская область — один из крупных рынков жилищного строительства. Только в прошлом году у нас введено около 8 млн кв. м жилья»,— уточнил он и добавил, что длительная заморозка строительной отрасли может иметь негативные последствия.

Впрочем, позже стало известно, что губернатор своим постановлением продлил запрет на строительные и ремонтные работы до 1 мая. Эта мера не касается лишь строительства медучреждений и объектов связи, проведение работ непрерывного цикла, которые связаны с возведением и обслуживанием инфраструктуры наземного общественного и железнодорожного транспорта, аэропортов. Теперь очевидно, что новый регламент, о котором говорил в пятницу Андрей Воробьев, вступит в силу уже после снятия эмбарго.

В субботу днем Андрей Воробьев во время видеоконференции с областным правительством заявил: «Зампред правительства Подмосковья Максим Фомин и его команда “дотачивают” все требования регламента в сотрудничестве с главным санитарным врачом Ольгой Микаиловой. Эта подготовка ведется не для того, чтобы на следующей неделе открыть стройки, а для того, чтобы каждый собственник строительной компании подготовился к возобновлению строительства в регионе».

Губернатор пока не стал раскрывать детали нового регламента работы застройщиков, хотя новые правила, по его словам, обсуждались с каждой компанией, работающей в области.

Кроме того, девелоперы и подрядные компании при получении разрешения должны гарантировать лечение за свой счет персонала из числа граждан других стран. Предполагается, что будут продолжены открытые работы по монолитному и панельному строительству.

Господин Воробьев в своем выступлении дал понять, что решение разморозить стройки носит экстренный характер. Он напомнил, что в четверг на совещании по вопросам поддержки стройиндустрии Владимир Путин заявил о необходимости соблюдать баланс, уделяя внимание защите здоровья рабочих и не замораживая при этом стройки на фоне борьбы с распространением COVID-19. На вчерашнем совещании о необходимости снять эмбарго, которое было введено на прошлой неделе в Подмосковье вслед за Москвой, говорили и строительные компании. Так, основной владелец ПИК Сергей Гордеев заявил, что из-за простоя его компания может терять около 800 млн руб. в месяц. А гендиректор «Мостотреста» Владимир Власов просил составить список тех компаний, которые должны работать даже при карантине, и тех объектов, которые нельзя останавливать во время режима вынужденной самоизоляции граждан.

Что пообещал Владимир Путин строительной отрасли

Эмбарго вызвало крайне негативную реакцию со стороны практически всей отрасли. Перед совещанием с президентом руководство Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ), Клуба инвесторов Москвы, куда входят и девелоперы, Ассоциации застройщиков Московской области, ассоциации «Русская сталь» (объединяет, в частности, «Евраз», «Мечел», НЛМК, ММК) и топ-менеджмент российской «дочки» генподрядной компании Strabag направили письмо премьеру Михаилу Мишустину с просьбой отменить мораторий в Москве и Подмосковье. Иначе, предрекают они, возникнут «крайне негативные экономические и социальные последствия» не только для строителей. Например, металлурги лишатся на время крупных потребителей металлоконструкций, а банкам придется решать вопрос с дефолтными кредитами, так как мораторий может стать причиной финансовых сложностей некоторых застройщиков. В Москве и области, по оценке члена правления «Опоры России» Дмитрия Котровского, за неделю простоя застройщики в целом теряют около 150–170 млрд руб.

В пятницу в эфире «Первого канала» вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что спецрежим, введенный для безопасности на стройках в некоторых регионах, может привести к задержкам ввода объектов. «Необходимо решить этот вопрос (со снятием этого спецрежима.— “Ъ”) сейчас, чтобы в будущем не остаться у разбитого корыта»,— считает губернатор Подмосковья.

По данным единой информационной системы «Наш.Дом.РФ», Москва и Подмосковье являются крупнейшими в стране рынками жилищного строительства.

В Москве, где сейчас строится 15 млн кв. м жилья, лидирует по объемам ПИК: на ее долю приходится 3,1 млн кв. м. В тройку крупнейших застройщиков также входят «А101 Девелопмент» (725,2 тыс. кв. м) и «Инград» (713,3 тыс. кв. м). К вечеру пятницы не поступало информации о возможной частичной или всеобщей разморозке ранее закрытых строек в Москве.

Чуть позже в своем блоге мэр Сергей Собянин сообщил, что временные ограничения деятельности предприятий в Москве, введенные 13 апреля из-за коронавируса, продлеваются до 1 мая.

Рынок жилья ждет обвал спроса

На фоне начавшегося кризиса из-за пандемии COVID-19 в марте незначительный рост цен на жилье в новостройках наблюдался только в пяти городах-миллионниках. Но в апреле, предупреждают эксперты, рост средних цен на первичном рынке остановится практически во всех городах-миллионниках. Девелоперы столкнутся с обвалом спроса и ростом пессимизма россиян относительно своей покупательной способности. На этом фоне застройщики будут вынуждены стимулировать продажи через прямое снижение цен и скидки. Но из-за перехода на проектное финансирование не у всех компаний есть такая возможность — многие региональные игроки могут уйти с рынка.

Читайте также:  Как лучше нагреть воду в летнем дачном душе: подогрев воды для душа своими руками

Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля

«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г. он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости. А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.

Дикий рынок

После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина. Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте. Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.

Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго. Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована. Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».

Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.

«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин. – А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед». Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.

После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.

2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.

2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.

2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.

2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.

2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».

2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.

2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.

2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.

2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.

2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.

2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем. Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб. ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.

2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.

Золотые годы

Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.

В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос. Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший. Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.

Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.

Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.

Закон дольщикам не помог

В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.

Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег. Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч. Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.

Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.

Из миллиардеров в банкроты

В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства. В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится. С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.

На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.

Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании. В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг. предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты. На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.

В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия. Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки. Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».

Еще одна чистка

Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения. Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения. А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.

Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.

Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).

Снова реформа

2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.

Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г. покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%. Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек. Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.

Читайте также:  Виды и типы парников: переносные, арочные, односкатные и двускатные

После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г. застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют. Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.

80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка. В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране. По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.

На пороге нового кризиса

Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.

При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании. Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны. До этого цены практически топтались на месте.

Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.

Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.

Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков. По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства. Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.

Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.

Как в условиях всеобщей самоизоляции работают стройки Подмосковья

Для недопущения распространения коронавируса с 28 марта по 1 мая в Московской области приостановлена работа предприятий ряда отраслей. Еще более строгие ограничения действуют с 13 по 19 апреля. Как в условиях карантинных мер работают подмосковные стройки, читайте в материале портала mosreg.ru.

Запрет на строительство

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

С 13 по 19 апреля 2020 года в Московской области действует ограничение на проведение любых строительных работ. Исключение – возведение объектов медицины, транспортной инфраструктуры, обращения с отходами, жизнеобеспечения коммунальной инфраструктуры, а также агропромышленных объектов, производящих продукты, и стройки в рамках нацпроектов.

Временно заморожено строительство школ, детсадов, многоквартирных домов.

Региональные меры поддержки застройщиков

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

По окончании указанного периода застройщики продолжат работу.

Для того, чтобы минимизировать риски кризиса из-за коронавируса в строительной сфере, власти Подмосковья предусмотрели ряд послаблений для строительных компаний.

В частности, Главгосстройнадзор Московской области заменил выездные внеплановые проверки на документарные. Запланированные ревизии перенесли на май 2020 года, а большую часть из текущих проверок завершили досрочно.

Ведомство разработало особый механизм, который позволяет проводить контрольно-надзорные мероприятия без выезда на объект. Эта мера позволит минимизировать риск распространения коронавируса среди инспекторов, застройщиков и рабочих.

Связь с застройщиками

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Подмосковные власти ежедневно поддерживают связь с застройщиками региона. Организован обзвон строительных компаний, в ходе которого выявляют конкретные проблемы того или иного предприятия. Кроме того, организован чат, где представители компаний получают актуальную информацию о мерах поддержки, а власти, в свою очередь, собирают предложения от строителей. Для налаживания диалога с застройщиками организуют также еженедельную видео-конференц-связь.

Мониторинг работы застройщиков

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Власти Московской области сосредоточены на своевременном получении гражданами ключей от квартир. Для этого ведется регулярный мониторинг деятельности застройщиков.

Ведомства региона контролируют показатели работы предпринимателей: объем продаж, цену квадратного метра, регистрацию договоров долевого участия в строительстве, объем бронирования квартир. Кроме того, на контроле поставки стройматериалов и оборудования для исполнения застройщиками своих обязательств.

Федеральные меры поддержки

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Поддержка строительной отрасли осуществляется и на федеральном уровне. Так, руководство страны временно отменило проверки застройщиков и ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве. Также отменены штрафы и санкции за просрочку ввода жилья до 1 января 2021 года, а также мораторий на включение домов в Единый реестр проблемных объектов.

Кроме того, иностранным рабочим автоматически продлено пребывание на территории Российской Федерации.

Охрана здоровья строителей

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

Вне периода остановки деятельности застройщиков, когда работы на площадках запрещены, работодатели обязаны обеспечить безопасные условия труда на объектах. Обязателен утренний мониторинг температуры строителей, дезинфекция бытовых городков, санитарная обработка мест общего пользования.

Также должна соблюдаться социальная дистанция между сотрудниками в 1,5 метра. Руководители должны обеспечить строителей индивидуальными средствами защиты – масками и перчатками.

Если у сотрудника появляются симптомы вирусной инфекции, ему нужно сразу же уйти на самоизоляцию. Заболевшему проведут тест на коронавирус и по результатам решат, нужно ли изолировать других рабочих, которые с ним контактировали.

Кризис и коронавирус играют на руку подмосковной стройке

Московская область ударно начала нынешний год. Свежие данные Росстата говорят о вводе по итогам первых двух месяцев 1,1 млн.кв.метров жилья, что на 3,5% больше, чем в прошлом году. Причём, регулярные застройщики построили из этого объема 613 тыс.кв.м, а это уже на 100 тыс.кв.м метров успешнее прошлого года.

В условиях развивающегося кризиса на финансовых рынках Подмосковье вполне может повторить успех десятилетней давности, когда оно захватило и освоило львиную долю спроса всего московского региона.

Золотые годы

Жилищное строительство в Подмосковье набрало обороты ещё в нулевые годы нынешнего века. Если в 2000 году ввод жилья здесь составлял 2,6 млн.кв.м, то в 2009 году он вышел на уровень 8,2 млн.кв.м.

В кризисные годы 2008-2010 регион получил уникальный шанс перетянуть на себя одеяло спроса всего московского региона, чем он блестяще воспользовался. Пока Москва разбиралась со своим собственным рынком строительства, Подмосковье захватило практически весь сегмент бюджетного жилья. Эконом-класс прекратил своё существование в столице, но расцвёл в области.

Местные застройщики уловили такую формулу спроса: в жилом комплексе средний размер квартиры должен быть около 45 кв.м, при этом львиную долю (до 90-95%) должны составлять малокомнатные квартиры, от студии до двухкомнатной квартиры.

Небольшой метраж квартиры определял и небольшой бюджет сделки. Этот момент был ключевым, учитывая, что более половины покупателей и так брали ипотеку.

В отличие от Москвы, строящееся жильё имеет в области сложную конфигурацию. Чуть более половины строят регулярные застройщики. В их ассортименте и высотные многоквартирные дома, и малоэтажное жильё. Остальное приходится на деятельность физических лиц, причём в прошлые годы «физики» могли строить и вполне себе многоэтажки на землях, отведенных по дачное строительство и садоводство. Впрочем, областная администрация 6-7 лет назад объявила крестовый поход против подобной самодеятельности, показательно снеся несколько самостроев.

В итоге физические лица ныне сосредоточены на строительстве небольших частных домов и в крайне незначительной степени воздействуют на рынок.

Понятно, что нас интересует работа именно регулярных застройщиков, которые насыщают не только первичный, но и вторичный рынок Московской области. Одной из характерных черт рынка региона является высокая доля переуступок ДДУ и перепродаж уже сданного жилья.

2019: не самый сильный рост

В каких условиях подошёл рынок квартир Подмосковья к нынешнему очень непростому моменту?

2019 год был годом небольшого роста цен, как на первичном, так и на вторичном рынках. Ориентировочно ценник «вторички» прибавил 3,5% (данные портала МирКвартир). Лидеры – Реутов и Красногорск, где планка квадратного метра находится на отметке 140 тыс.рублей. Города, удалённые от Москвы, дешевле почти в три раза: к примеру, метр квартир Егорьевска, Орехово-Зуево и Воскресенска стоит около 50 тыс.рублей.

Тот факт, что рост цен вторичного рынка за 2019 год не превысил уровень инфляции, говорит об определенной стагнации этого рынка в области. Основные же события происходят на первичном рынке.

На «первичке» в среднем Подмосковье прибавило за год сразу 8,5%. Понятно, что здесь сильное влияние оказало изменение правил игры в долевом строительстве – введение эскроу-счетов и проектного финансирования. Тем не менее, факт довольно многозначительный.

Новостройки-лидеры, такие как ЖК «Спутник», «Мир Митино», «Спасский Мост», «Тетрис», вполне соперничают с предложением Новой Москвы. Цены сделок в прошлом году здесь варьировались в диапазоне 120 – 150 тыс.руб./кв.м. Однако в основной массе Подмосковье предлагает проекты по вполне либеральным ценам. В упоминавшемся Егорьевске, к примеру, ЖК «Лесной» продавался от 40 тыс.руб./кв.м.

Новое золотое время

Какие перспективы есть у квартирного рынка Подмосковья в складывающихся условиях?

Прежде всего, развивающийся кризис опять вернёт в тренд бюджетное предложение. Ипотека неизбежно подорожает: сдержать банки нет никакой возможности в условиях, когда доллар устремился к отметке 100 рублей. Центробанк пока удерживает ключевую ставку, но это ненадолго. Возвращается эпоха дорогих заёмных денег.

Покупатель опять начнёт предпочитать подешевле, пусти и подальше от места работы. Также он будет готов смириться с малым метражом своего нового жилья.

Второй важный фактор – это коронавирус. Довольно неожиданно, но он играет на руку жилью Подмосковья. Почему Москва была всегда притягательна для людей? Да всё просто – там сосредоточены офисы и производства с высоким уровнем оплаты труда.

Коронавирус нанёс сразу два удара: во-первых, по мегаполису как идеальной среде распространения инфекции, во-вторых по офисным пространствам в целом. Целые компании сейчас переходят на удалённые режим работы. Видимо, это вообще будет глобальным трендом 2020-2021 годов. А коли так, то какая разница, где сидеть дома и стучать по клавиатуре – в Наро-Фоминске или в Новых Черемушках?

Третий фактор – это развитие Московских Центральных Диаметров (МЦД). Наращивание транспортной связности Подмосковья и столицы однозначно будет стимулировать рынок жилья области.

Московская область на время уступила лидерство столице в плане строительства многоэтажного жилья. Однако потенциал никуда не исчез, есть мощности, есть сильные девелоперские компании. И, главное, есть подготовленные планы по возведению десятков миллионов кв.метров жилья.

Да, с экономикой в целом и платежеспособным спросом в частности сейчас не всё благоприятно. Однако ситуация в перспективе 2-3 лет работает на Московскую область.

Добавить комментарий