Состав проекта строительства частного дома: что входит, согласование проекта коттеджа, как его изменить

Согласование проекта и строительства

Выбор проекта дома – первый и, безусловно, важный этап на пути обретения собственного загородного жилья. Но для того чтобы приступить к его возведению, одного проекта явно недостаточно. Еще до начала работ следует пройти комплекс обязательных, определенных законодательством процедур и согласовать проект и строительство коттеджа.

Оговоримся сразу, согласовательно-разрешительные процедуры – это весьма серьёзных временные затраты. Для сбора всей документации вам нужно будет пройти целый ряд различных инстанций, включая местное Управление архитектуры, СЭС, пожарную инспекцию и др. Дополнительных согласований потребуют проекты коммуникаций и систем жизнеобеспечения дома.

Архитектурно-строительное бюро “ТопДом” предоставляет своим Заказчикам услуги на условиях Генерального подряда. Он подразумевает не только подготовку проектно-сметной документации, но и получение всех, определённых Законодательством согласований.

Этапы согласования проекта и строительства

К сожалению, универсальной схемы получения разрешительно-согласовательной документации не существует. Дело в том, что в различных субъектах РФ местными властными структурами устанавливаются свои правила, регламентирующие процесс выдачи разрешений на осуществление строительных работ.

Тем не менее, есть определенная последовательность действий, придерживаясь которой вы сможете получить нужные документы и начать возведение своего загородного жилья.

Этап 1. Получаем ходатайство о разрешении на строительство.

Для того чтобы получить ходатайство представителей исполнительной власти о разрешении на строительство, необходимо подать в местную Администрацию заявление, приложив к нему необходимые документы. Список документов вы можете уточнить у специалистов соответствующего отдела Администрации.

Этап 2 . Заказываем топосъемку участка или его обследование.

Далее вам надлежит обратиться в отдел Геонадзора местного Комитета по архитектуре, в котором нужно заказать обследование участка с выносом осей здания под строительство. По результатам проведенного обследования вы получите на руки акт, который понадобится вам для получения Строительного паспорта объекта.

Если строительство на принадлежащем вам участке производились в самовольном порядке, то в Геонадзоре вам следует заказать топосъемку участка и постройки с составлением ее Плана.Для оформления заказа на данную процедуру вами должна быть предоставлена копия документа, подтверждающая права на землю и План участка.

Этап 3. Подаем заявку на получение cтроительного паспорта

Следующий документ, который вам необходимо получить – это Строительный паспорт объекта.Его выдача осуществляется Комитетом по архитектуре при условии подачи определенного пакета документов. Их список вы также можете получить у специалистов Комитета.

Этап 4 . Согласуем строительство с СЭС, пожарной инспекцией и другими инстанциями.

Далее необходимо подготовить подробный план размещения строений на участке и согласовать его в Пожарной и Санитарной инспекциях. Если вы собираетесь возводить на участке коммуникации подземного и/или надземного типа, то их проекты также должны быть согласованы со специалистами соответствующих отделов энергетического и/или газового хозяйств.

Согласования, полученные в СЭС, Пожарной инспекции и в других органах следует отнести в местный Комитет по архитектуре. После этого вы сможете получить на руки Строительный паспорт дома с разрешением на его строительство и приступить, наконец, к возведению своего коттеджа.

Обратите внимание на то, что вся, полученная вами документация имеет 2-х летний срок действия. Если в течение этого периода вы не начнете строительные работы, то вам придется пройти процедуру продления срока действия разрешительных документов.

В соответствии с Законодательством все изменения утвержденного проекта, превышающие 10%, могут быть произведены в ходе строительства только после их согласования с Главным архитектором. Что касается возведения на земельном участке каких-либо дополнительных строений, не отраженных в утвержденном плане, то оно также возможно только после получения разрешения местной администрации и согласования с главным архитектором.

Особый случай: согласование строительства дома площадью более 500 кв.м

Особые требования предъявляются законодательством к проектам домов, площадь которых превышает 500 кв.м. Для того чтобы начать строительство загородного дома такой площади необходимо получить в местном Комитете по архитектуре так называемое АПЗ – архитектурно-планировочное задание.

Архитектурно-планировочное задание в его окончательно варианте включает в себя целый ряд положений градостроительных документов, а также специальные указания на проведение строительных работ в особых условиях.

Кроме того, АПЗ содержит в себе обязательные к исполнению требования противопожарного, экологического, санитарно-гигиенического и др. характера, предъявляемые к объекту строительства.

Помимо разрешительных документов, непосредственно перед началом строительства частного дома площадью более 500 кв.м вам потребуется разрешения:

  • на осуществление земляных работ;
  • на производство строительно-монтажных работ.

Итоговым документом станет разрешение на строительство, которое выдает специальная Межведомственная комиссия (МВК).

Читать другие статьи раздела

Вы читаете эту статью с целью – получить во владение добротный респектабельный дом в достаточно сжатые сроки, который обеспечит Вам комфортную жизнь и будет радовать долгие годы.
Подробнее об ошибках при экономии в строительстве домов.

Элитный дом — это особый подход и настоящая “философия жизни”. В нем не может быть ничего случайного, каждый элемент проходит тщательную проверку на соответствие высоким стандартам.
Подробнее о выборе стиля для элитного дома.

После постройки, пристройки либо реконструкции дома следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что.
Подробнее о вводе в эксплуатацию частного жилого дома.

Любая корректировка типового проекта увеличивает его стоимость. Это обусловлено необходимостью выполнения индивидуальных расчётов.
Далее о возможностях внести изменения в проект дома.

Как получить необходимую электрическую мощность для современного коттеджа? В какие инстанции следует обратиться, чтобы оформить всю требуемую документацию?
Подробнее об электроснабжении частного дома.

Разработка и согласование проекта индивидуального жилого дома

В современных российских условиях строительство частного дома являет собой длительную процедуру не только ввиду технологической сложности, но и по другой причине, имя которой — бюрократия. При этом нельзя отрицать необходимость согласования архитектурных проектов в компетентных органах, однако сам механизм согласования, доставшийся нам как советское наследие, настолько замысловат, что «без пол-литра» позволит в нём разобраться только знание соответствующего законодательства, своих прав и обязанностей.

Основополагающим нормативным актом в сфере строительства и архитектуры является Градостроительный кодекс Российской Федерации . В частности данный кодифицированный закон регулирует правоотношения и разграничивает обязанности различных органов власти касательно территориального планирования, технического регулирования градостроительства, государственной экспертизы соответствующих проектов и государственного строительного надзора. Однако для того, чтобы смело заходить в кабинеты чиновников, зная их обязанности и свои права, необходимо изучить более значительный объём нормативной информации.

Многие владельцы земельных участков, которые затевают строительство индивидуального жилого дома, ознакомившись с 3 пунктом статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации , в котором указано, что подготовка проектной документации при индивидуальном малоэтажном жилищном строительстве не требуется, не считают важной процедуру детальной разработки и согласования проекта.

Однако на самом деле данная норма законодательства только вводит в заблуждение застройщиков, ведь Свод правил по проектированию и строительству «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 11-111-99) дополняет требования п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса, устанавливая в том числе перечень документов, которые необходимы для того, чтобы строительство было законным. При этом нормы СП 11-111-99 прямо не противоречат нормам Градостроительного кодекса, что исключает возможность признания их недействительными.

Любое строительство начинается даже не с архитектурного проекта, а с покупки земельного участка.

При этом стоит помнить, что в черте города любое строительство ведётся соответственно градостроительной документации, потому для индивидуального малоэтажного строительства подойдёт только тот земельный участок, который согласно схеме территориального развития населённого пункта, его градостроительной документации и других актов администрации субъекта Федерации и органов местного самоуправления отведён как территория для малоэтажного строительства.

Информацию касательно свободных земельных участков и их целевого предназначения можно получить в местном совете. Если же говорить о загородных участках, то любой такой участок строительного предназначения может быть использован для индивидуального строительства.

Статьи 7 и 8 Градостроительного кодекса помогут разобраться с тем, какие именно органы компетентны в вопросах выделения земельных участков, а также выдачи разрешений на строительство на данных участках и введение построенных объектов в эксплуатацию: органы местного самоуправления поселений и муниципальных районов уполномочены в вышеуказанных вопросах, если речь идёт об участках и объектах на территории поселений и муниципальных районов, а в случае с загородными участками обращаться необходимо в местные органы исполнительной власти.

В соответствии со Сводом правил СП 11-111-99 строительство на определённом участке возможно только после его геодезического выноса и закрепления его границ на местности согласно проекта межевания. Эти действия осуществляются многочисленными частными компаниями и физическими лицами, которые имеют соответствующие лицензии. Выполнение этих действий оформляется актом приёма-передачи.

Согласно п. 4.2 СП 11-111-99 к разработке проектной документации необходимо приступать, имея на руках постановление местного органа исполнительной власти о разрешении строительства или проектирования. Также понадобится утверждение выбора земельного участка. Проект дома, площадь которого превышает 500 кв. м. , должен разрабатываться в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, заявка на получение которого подаётся в комитет по архитектуре Вашего района. Архитектурно-планировочное задание включает в себя около двух десятков пунктов, требования которых являются основой для разработки проекта (природные условия, архитектурные требования, благоустройство земельного участка и т.д.).

Разрешение на строительство объекта индивидуальной застройки выдаёт местный орган исполнительной власти. Обращаться необходимо в отдел (управление) архитектуры и градостроительства. Заверять разрешение уполномочены главный архитектор города или района, а утверждается оно Главой местной администрации. Разрешение на строительство выдаётся на основании заявления, к которому прилагаются правоустанавливающие документы (постановление о предоставлении участка под индивидуальное жилищное строительство, договор о предоставлении права застройки), генеральный план земельного участка, паспорт земельного участка, паспорт проекта дома, акт об установлении натурных границ участка и разбивки строений, осей и красных линий здания. Если согласованием будет заниматься непосредственно строительная компания, к пакету документов необходимо добавить лицензию на право строительной деятельности.

Архитектурный паспорт проекта индивидуального жилого дома, необходимый для получения разрешения на строительство заказывается в любой организации, которая имеет лицензию на предоставление подобных услуг. Архитектурный паспорт обязательно должен включать в себя план кровли, планы этажей, цветные фасады, разрезы по осям и фасады по осям, сопровождаемые общей пояснительной запиской. Также в архитектурный паспорт проекта должна быть включена копия лицензии разработчика проекта.

Как видим, процессы проектирования и согласования являются взаимосвязанными и рациональнее всего по мере возможностей проводить их параллельно, ведь тот же архитектурный паспорт проще всего заказать у компании-разработчика проекта, кроме того, для того, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь базисные проектные материалы, такие как поэтажные планы, планы фасадов и т.д.

Читайте также:  Подготовка под строительство частного дома: что нужно делать для начала строительства дома

Услуги по разработке проектов частных домов сегодня предоставляет множество организаций. Проектные работы выполняются на основании договора-заказа на выполнение проектной документации. Никогда не стоит пренебрегать составлением такого договора, поскольку он может стать Вашей главной гарантией и основным аргументом в случае наличия претензий к разработчику проекта. В договоре-заказе на выполнение проектной документации указывается информация о сторонах: личные данные заказчика (ФИО, адрес проживания, серия и номер паспорта) и наименование организации, в которой заказываются проектные работы, и/или ФИО и реквизиты непосредственного исполнителя проекта. Согласно с договором исполнитель обязывается выполнить проект в соответствии со всеми СНиПами (строительными нормами и правилами) и ГОСТами (государственными стандартами) и выдать его заказчику в обусловленном количестве экземпляров, а заказчик обязывается оплатить проектные работы до их начала и явиться на промежуточные согласования проекта и принять его окончательный вариант.

Уже на этапе заключения договора на выполнение проектной документации Вы должны окончательно определиться, желаете ли Вы доверить согласование проекта его разработчику или пройти огонь, воду и медные трубы всех инстанций самостоятельно. Этот выбор вряд ли дастся Вам легко — услуги по согласованию весьма дорогостоящи, а для того, чтобы узаконить проект и строительство самостоятельно потребуется немало времени и сил, а главное — знаний (надеемся, что в плане знаний Вам пригодится в частности данная статья). Если Вы решите заказать услуги по согласованию проекта у разработчика, то это необходимо указать отдельным пунктом в договоре, перечислив органы, в которых разработчик обязуется согласовать проект. Также важным условием договора является обязанность исполнителя устранить за свой счёт все недостатки проекта, которые возникли по его вине. Речь идёт в первую очередь о замечаниях согласовывающих инстанций, которые касаются различных упущений в проекте, например, о его несоответствии определённым нормативным документам. Кроме того, в договоре необходимо определить, какая из сторон берёт на себя обязательство утвердить проект у главного архитектора города или района. Подписанный сторонами договор необходимо согласовать с начальником управления (отдела) градостроительства местной администрации.

После заключения договора на выполнение проектной документации составляется задание на проектирование частного жилого дома и, по необходимости, хозяйственных построек. На основании этого задания исполнитель будет разрабатывать проект. В задании указывается основание для проектирования (договор на выполнение проектной документации), стадии разработки проекта; этажность, площадь и прочие основные характеристики будущего дома; Ваши требования к конструктивным, инженерным и архитектурно-планировочным решениям, а также к благоустройству всего земельного участка. После того, как Вы утвердите задание, его необходимо согласовать с управлением (отделом) архитектуры и градостроительства в Вашем городе/районе.

После этого организация-исполнитель в обусловленный срок разрабатывает проект, который должен соответствовать нормам Градостроительного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ, а также сводам правил (СП) и очень многим СНиПам и ГОСТам, среди которых:

Готовый проект состоит из многих документов, среди которых ситуационный план, топосъёмка земельного участка и его генеральный план, планы подвала, цокольного этажа или техподполья, поэтажные планы, планы фасадов, перекрытий и покрытий, характерные разрезы, план стропильной системы крыши, план фундамента с его сечениями и характерными узлами и деталями, чертежи инженерных сетей, а также пояснительная записка и основные технические и экономические показатели. Кроме того, в состав проектной документации может входить смета строительства, однако на практике детальная смета заказывается у исполнителя не так часто ввиду её высокой стоимости.

Отдельные требования к Вашему проекту предъявят санитарно-эпидемиологическая, пожарная инспекция и МЧС, потому согласовывать проект доведётся и в этих органах.

Для присоединения к различным инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение и водоотделение) необходимы технические условия, которые выдаются соответствующими коммунальными службами. Порядок выдачи технических условий регламентируется нормативными актами органов местного самоуправления.

Чтобы перейти от этапа проектирования до этапа строительства индивидуального жилого дома необходимо подать полный пакет готовой проектной документации в местные органы архитектуры, после чего эти же органы во главе с главным архитектором района приступают к подготовке разрешения, которое утверждается главой местной администрации. Один экземпляр окончательной проектной документации Вы обязаны передать на хранение местный комитет по архитектуре, о чём составляется соответствующий акт.

Помните, что в случае отступления от требований законодательства при разработке и согласовании проекта индивидуального жилого дома, возникает риск признания будущего дома «самостроем», что может привести к значительным денежным штрафам и даже демонтажу здания. Но даже эта административная ответственность не избавляет от гражданско-правовых последствий, которые можно исправить только последующей надлежащей регистрацией проекта и объекта строительства. Под гражданско-правовыми последствиями имеется ввиду отсутствие возможности осуществлять любые юридические действия относительно «незаконной» недвижимости, от продажи до завещания.

Как выглядит готовый проект дома: пример готового проекта дома в 2 этажа

Вступление

Готовый проект дома – один из вариантов выбора проекта для будущего строительства. В отличии, от заказа индивидуального проекта, готовый проект обходится дешевле, даже с учетом необходимых и требуемых изменений. Давайте посмотрим и поймем, что должно входить и как выглядит готовый проект дома.

Что входит в готовый проект дома

Главный критерий, по которому можно назвать проект дома готовым, или иначе рабочим, это то, что по этому проекту можно полностью построить дом от низа (фундамента) до верха (крыши). При этом, построенный дом будет готов для проживания.

Готовый проект дома включает полные сведения об архитектуре дома, о его конструкциях, об инженерных коммуникациях, как наружных, так и внутренних. Кроме этого в проект должны войти, смета необходимых материалов и смета строительных работ, список оборудования для монтажа инженерных коммуникаций.

Содержание чертежей готового проекта

Чтобы показать, как выглядит готовый проект дома, я взял для примера рабочий проект дома площадью 537,2 кв. метра, так называемый строительный объем, в доме 2 этажа.

Обычно, готовый проект предполагает наличие чертежей электрики из инженерной части и сметы по материалам и работам. В данном проекте их нет. Как правило, электрику и смету делают при правке проекта под требования конкретного заказчика.

Итак, готовый проект 2-х этажного дома.

Содержание проекта

Комплект рабочих чертежей

  • ГП: Генеральный план;
  • АР: Архитектурные решения;
  • КС: Конструктивные решения;
  • ОВ: Отопление и вентиляция;
  • ВК: Водоснабжение и канализация.

Чертежи основного комплекта

  • АР-1: Общие данные;
  • АР-2: Общие данные (продолжение);
  • ГП-3: Ситуационный план М 1:2000;
  • ГП-4: Опорный план М 1:500;
  • ГП-5: Генеральный план М 1:500;
  • ГП-6: План благоустройства М 1:250;
  • АР-7: План 1-го этажа;
  • АР-8: План 2-го этажа;
  • АР-9: Фасад 1-3;
  • АР-10: Фасад В-А;
  • АР-11: Фасад А-В;
  • АР-12: Фасад 3-1;
  • АР-13: Разрез 1-1;
  • АР-14: Разрез 2-2;
  • АР-15: План кровли;
  • АР-16: Общий вид (Перспектива);
  • АР-17: Развертки стен с вентиляционными каналами;
  • АР-18: Спецификация элементов заполнения проёмов;
  • АР-19: Ведомость полов.

Рабочие чертежи ВК (водопровод и канализация)

  1. Общие данные;
  2. Водопровод и канализация план 1-го-этажа;
  3. Водопровод и канализация план 2-го-этажа;
  4. Водопровод и канализация схема системы В1, Т3,К3.
  • В1 –водопровод хозяйственно бытовой;
  • Т3 – Трубопровод горячей воды;
  • К1 – Канализация бытовая.

Рабочие чертежи ОВ (отопление и вентиляция)

  • 1-2 Общие данные;
  • 3 Отопление радиаторами план 1-го этажа;
  • 4 Отопление радиаторами план 2-го этажа;
  • 5 Отопление «теплый пол» план 1-го этажа;
  • 6 Отопление «теплый пол» план 2-го этажа;
  • 7 Схема системы отопления;
  • 8 Подсоединение распределительных коллекторов №1, №2 Теплого пола;
  • 9 Вентиляция 1-го этажа
  • 10 Вентиляция 2-го этажа
  • 11 Принципиальная схема топочной
  • 12 Фрагмент плана топочной, распределительная гребенка;
  • 13 -14-15 Спецификации оборудования
  • Есть таблица сопротивлений теплопередаче наружных стен.
  • Есть спецификации по материалам и оборудованию.

Подробное описание частей готового проекта дома

Готовый проект условно разделен на группы рабочих чертежей, а именно:

Первым комплектом рабочих чертежей в готовом проекте является Генеральный план (ГП). Это набор из шести чертежей:

  • Ситуационный план, масштаб М 1:2000. На плане видим проектируемый объект, снятый с космической высоты в розе ветров (фото 0003).

  • Опорный план, масштаб М 1:500. На плане тоже в меньшем масштабе (фото 0004).

  • Генеральный план, масштаб М 1:500. На плане план участка с планом дома и пояснениями по площадям и помещениям (фото 0005)

  • План благоустройства, масштаб М 1:250. На плане, то же на в лучшем масштабе.

Архитектурные решения (АР)

Второй комплект это архитектурные решения (АР). Этот набор чертежей показывающих поэтажные планы дома, чертежи фасадов со всех сторон, разрезы дома, план кровли, общая перспектива дома, развертка стен с вентиляционными каналами, заполнение стен и ведомость полов.

Конструктивные решения (КС)

Далее конструктивные решения (КС). Набор чертежей, как строить фундамент дома.

Отопление и вентиляция (ОВ)

Комплект чертежей касающихся системы отопления и системы вентиляции дома. Включая, отопления этажей радиаторами, общую схему отопления дома, систему теплых полов на каждом этаже, схему и план топочной комнаты и спецификацию оборудования.

Водоснабжение и канализация (ВК). Комплект чертежей холодного и горячего водоснабжения дома по этажам, включая альбом оборудования фасонных частей и арматуры ВК, спецификацию труб и их соединений, список внутреннего сантехнического оборудования.

Выводы

Как видим, готовый проект дома, выполненный качественной строительной организацией, это солидный набор документов, позволяющий построить свой дом.

Однако, при покупке готового проекта нужно всегда требовать доработать его под вас, изменяя расположение дома, количество окон и дверей, и другие не принципиальные изменения.

Как внести изменения в проект дома на этапе строительства

Конечно, многие клиенты довольствуются своим выбором и принимают его, как окончательный, но что делать, если во время строительства пришло озарение, как сделать дом мечты еще лучше и уютнее?В нашей статье вы узнаете, как внести изменения в проект дома на этапе строительства, и насколько это законно.

Составляющие элементы проекта дома

Каждый проект частного дома – это целый пакет документов, оформление которых занимает немало времени и требует финансовых вложений.

Чтобы понять, насколько могут быть чреваты последствия внезапного изменения плана строительства, нужно знать, какая предварительная работа была проведена при его получении. Так любой проект состоит из 3 основных частей:

  • В инженерном разделе указаны схемы отопительной и вентиляционной систем , водоснабжения и канализации, электрооборудования и все их составляющие до последней розетки и болтика. В этом разделе есть поэтажные схемы с полной разводкой всех коммуникаций, а так же план электрификации здания с информацией, какая его потребительская мощность с указанием всей разводки осветительной и силовой сети, системами защиты от молнии и заземления. Здесь же подробно расписаны способы проведения коммуникаций в дом и их подключения.
  • Архитектурная часть плана состоит из 3 разделов:
  1. общие данные о самом проекте;
  2. чертежная ведомость;
  3. планы каждого этажа, жилых и подсобных помещений с указанием их точной площади, расположение дверей и окон, каминов и всех перегородок и стен с их толщиной и расположением;
Читайте также:  Лаки для пола: на что обратить внимание при выборе?

  1. отдельный чертеж фасада передает все его украшения или дополнения, такие как балкон, терраса, гараж и другие;
  2. чертежи всех видов сечения дома – продольного, вертикального и поперечного с указанием высоты каждого помещения или его глубины, если это касается цокольного этажа или погреба.
  • К конструктивной части относятся схемы лестниц, вид фундамента , перекрытий, конструкций крыши, всех узлов и материалов. Именно в этом разделе проекта подробно указаны все поэтапные работы по монтажу здания, укладке бетонных плит, стропильных конструкций и всего остального.

Как видно из вышеуказанного, проект дома – это целая система, состоящая из взаимозависящих друг от друга элементов, которые прошли согласование у всех участников проекта – от архитектурного бюро и отдела градостроительства и до утверждения всех частей плана.Что-либо менять, это значит нарушать уже узаконенный проект, что делать не рекомендуется. Но как быть, если стройка уже идет во всю, а выбранный план перестал соответствовать представлению о доме мечты? Нужно знать, какие изменения можно вносить, а какие категорически запрещены.

Что означает перепланировка и ее официальное оформление

Если в ходе строительства вдруг выявились какие-то недочеты в плане или изменились приоритеты заказчика, то внести кое-какую корректировку в него можно. Не доставит хлопот с переоформлением незначительная перепланировка здания. Что в нее входит?

  • Во-первых, получение разрешения на подобные действия и согласование с соответствующей службой имеющегося плана с новым. Это необходимо, если перепланировка касается сноса уже возведенных стен или перекрытий, переноса инженерных коммуникаций и значительного изменения площади тех или иных помещений в доме. Если корректировка не требует таких кардинальных перемен, а всего лишь незначительных дополнений, то подобную работу можно провести без согласования, если они не нарушают общего проекта здания.
  • Во-вторых, определиться с видами работ, которые будут проводиться. Хорошо, когда дом возводится строительной фирмой. Она берет на себя все вопросы по переоформлению проекта и его воплощению в жизнь, а клиент просто должен оплатить все свои капризы и дополнительные работы.

Если строительством дома занимается люди, мало что сведущие в архитектуре или инженерных коммуникациях, и не имеющие соответствующего образования, то перепланировка проекта во время строительства может оказаться фатальной. Уже построенный дом может рухнуть, если, например, не были учтены новые нагрузки на фундамент.

Следует относиться очень серьезно к вопросу, как внести изменения в проект дома на этапе строительства и тщательно продумать, стоят ли они увеличения затрат и возможных негативных последствий.

Этапы оформления перепланировки дома

Если вы решили, что без изменений вам дом будет не мил, то следует переоформить проект и дальше продолжать его строительство. Для этого необходимо:

  • Изготовление нового индивидуального проекта дома , для чего необходимо обратиться к тому, кто составлял его первый раз. Если этим занималась выбранная клиентом строительная фирма, то ее архитекторы должны рассмотреть все изменения, которые нужно будет внести на предмет реальности их воплощения. Бывает так, что заказчик пожелал достроить еще один этаж, что невозможно, если был установлен фундамент, не рассчитанный на такую нагрузку. Если клиент готов платить за то, чтобы разобрали уже построенную коробку, то фирма просто составляет новый проект со всеми изменениями и подает его на утверждение в соответствующие органы.

  • Составление нового плана всех инженерных коммуникаций с учетом тех изменений, которые будут внесены в проект.

  • Следующий этап – это утверждение каждой части нового проекта. При этом если фундамент уже был сделан, его необходимо довести до требуемого уровня, иначе план никогда не утвердят.

В принципе, нет ничего невозможного, и если клиент готов платить за все изменения и дополнительные виды работ, то он всегда прав. Если же он желает внести значительные корректировки, не утруждая себя их переоформлением, то строительной фирме стоит хорошо подумать о своей репутации.

Что нельзя делать

Прежде чем затевать хлопоты по изменению проекта здания во время его строительства, следует учесть моменты, которые строго-настрого запрещают это делать:

  • Не допускается перепланировка или полное переоборудование частного дома, если при этом возможны нарушения его прочности или даже разрушения его несущих конструкций.
  • Запрещены корректировки, которые могут нарушить целостность или ухудшить внешний вид фасада.

Если проектировщики обнаружат, что нововведения нарушают один из этих пунктов, то такой план никогда не будет одобрен и узаконен. Лучше посоветоваться с профессионалами о реальности воплощения новых идей в жизнь и внимательно прислушаться к их рекомендациям, возможно, будут предложены более грамотные варианты изменений в доме, удовлетворяющие всех.

Изменения в готовом проекте

Если клиент приобрел готовый проект , но при дальнейшем его строительстве обнаружил, что он не совсем соответствует его идеалам, можно ли его менять? Довольно часто люди даже не задумываются о правоверности этого вопроса. Они считают, что раз заплатили за проект, то могут делать с ним все, что захотят. На самом деле, это не так.

Любой готовый проект дома является чьей-то авторской работой с соответствующим правом на ее защиту. В подобных планах в самой документации прописаны допустимые изменения, выход за рамки которых будет считаться нарушением авторских прав.Поэтому, если клиенту понравился проект в целом, но он хочет внести некоторые изменения в него, например, добавить подвал или по-другому расположить входную дверь или окна, он должен получить на это соответствующее разрешение автора.В принципе, ничего невозможного в этом нет, автор может даже внести эти изменения за дополнительную оплату, но строить дом, не получив разрешения – это серьезное административное нарушение.

Если же корректировка не влияет на общую концепцию здания, не изменяет его фасад и форму, то можно обойтись без таких формальностей. Например, к незначительным изменениям относятся:

  • увеличение или уменьшение размера окон;
  • устранение или другое размещение перегородок;
  • выбор других строительных или отделочных материалов аналогичного качества.

Все остальное, может быть признано нарушением авторских прав, поэтому лучше не рисковать.

Изменения в проекте после установки фундамента

Клиенты иногда задают специалистам ИнноваСтрой вопрос, можно ли менять что-либо в плане здания, если фундамент уже построен. Связано это с их неуверенностью в выбранном проекте дома, поэтому мы подробно объясняем, что при этом нужно и какие изменения возможны.

  • Во-первых, требуется соотнести вид и прочность фундамента с теми изменениями, которые желает получить заказчик. Например, он решил, что одноэтажный дом его не устраивает и нужна мансарда. Для этого архитектор должен внести соответствующие изменения, как в эскиз, так и во все части проекта и просчитать, выдержит ли фундамент такую нагрузку.
  • Во-вторых, если изменения происходят на уровне смены стройматериалов, то должна провестись такая же работа. Например, в плане дом из газобетона, а клиент пожелал, чтобы он был из кирпича, который тяжелее исходного материала.
  • В-третьих, проводится полный перерасчет сметы, так как дополнения требуют либо материалов по другой стоимости, либо дополнительных работ по переоборудованию здания.

Если все сделать правильно и довериться профессионалам, то можно изменить проект дома, даже когда его строительство началось.

Изменения в крыше на этапе строения дома

Если клиент решил внести изменения на этапе установки крыши, например, ее формы или поменять запланированные кровельные материалы на другие, то должны быть проведены тщательные расчеты. Чтобы дом в дальнейшем не дал трещины в фундаменте или не подвела стропильная система, архитектор должен вычислить вес и нагрузку новой крыши.При этом обязательно должны быть заменены материалы, идущие на стропила или хотя бы их толщина, а так же перепланирована вся конструкция. Если этого не сделать, то будет нарушен не только внешний вид крыши, но и ее геометрия, и она со временем просядет.На все изменения необходимо составить новую документацию с подробными расчетами и сметой. Она должна быть утверждена, и только после этого можно венчать дом новой крышей.

Последствия при самовольном изменении проекта дома

Если дом был перепланирован без соответствующего разрешения, то в дальнейшем его владелец может иметь проблемы. К сожалению, многие из них узнают об этом слишком поздно, например, при желании его продать. Так как дом не соответствует заявленному проекту, то его необходимо узаконить и понести за это ответственность:

  • Во-первых, владельца ожидает штраф, сумму которого устанавливает соответствующая организация.
  • Во-вторых, суд может постановить вернуть дому вид, соответствующий плану, что будет очень трудно и дорого сделать.
  • В-третьих, узаконить здание можно либо через жилищную инспекцию, либо через суд, что чревато дополнительными издержками.

  • В-четвертых, если суд или жилищная инспекция отказали в узаконивании строения, можно обратиться к независимому арбитру, что стоит еще дороже.

В любом случае, необходимо пройти несколько этапов в процессе узаконивания:

  • Составить заявление о перепланировке дома.
  • Получить техническое заключение и соответствующую выписку из домовой книги.
  • Передать всю собранную документацию в администрацию по месту жительства и ожидать принятия решения в течение месяца.

Главной проблемой при незаконной перепланировке является невозможность продажи дома. Если владельцев все устраивает, то можно избежать таких процедур, что не означает, что они не возникнут в будущем, когда он перейдет по наследству.Поэтому лучше знать, как можно перепланировать дом и узаконить нововведения еще на этапе его строительства, чем доводить дело до суда и штрафов.

Своими руками – Как сделать самому

Как сделать что-то самому, своими руками – сайт домашнего мастера

Согласование проекта, его утверждение и разрешение на строительство

ОТЛИЧНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ МАСТЕРОВ И РУКОДЕЛИЯ И ВСЕ ДЛЯ САДА, ДОМА И ДАЧИ БУКВАЛЬНО ДАРОМ + ЕСТЬ ОТЗЫВЫ.

Что нужно сделать до начала стройки

Чтобы построенный дом в будущем не стал источником всевозможных проблем — юридических, технических и просто бытовых, лучше возводить его по правилам. Сегодня речь пойдет о согласовании проекта, его утверждении и получении разрешения на строительство.

Читайте также:  Как правильно спроектировать и подготовить участок под строительство дома: ландшафтный дизайн и правильная подготовка

При согласовании проекта, которое длится порою несколько месяцев, необходимо обеспечить соответствие состава и содержания проектной документации и принятого проектного решения требованиям задания на проектирование, правильность привязки объекта к местности и соответствие условий застройки действующим СНиПам и ТСН (территориальным нормам).

Согласование проекта

Если в проекте нет записи ответственного лица о соответствии принятых решений действующим государственным нормам, правилам и стандартам, то проект подлежит обязательному согласованию с организациями в установленном порядке.

Такая запись в проектах индивидуального строительства встречаемся крайне редко.

ВСЕ ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ ЭТОЙ СТАТЬИ НАХОДИТСЯ ЗДЕСЬ >>>

В подавляющем большинстве случаев ответственное лицо назначается для надзора только за муниципальным строительством. Поэтому проектная документация индивидуального строительства подлежит индивидуальному же согласованию в надзорных организациях, о которых речь ниже.

Главный архитектор

Прежде всего на рассмотрение главному архитектору муниципального образования (города, района, области) представляют эскизный проект. На этом этапе архитектор проверяет качество художественного оформления фасадов, их гармонию с обликом расположенных рядом строений и зданий, соответствие будущего строения природному и историко-культурному окружению. В случае существенных замечаний эскизный проект по решению главного архитектора может быть направлен на рассмотрение в градостроительный или технический совет муниципального образования, Главархитектуру, государственные надзорные органы и иным заинтересованным субъектам градостроительной деятельности.

Государственные службы

Если эскизный проект будет одобрен главным архитектором, то заказчик или его архитектор могут продолжать раз работну проекта и, сформировав пакет документов, направить его для дальнейшего согласовании в несколько учреждений. Это Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора, Комитет по водному хозяйству, Управление государственной противопожарной службы, Госкомитет по экологии. Управление ГИБДД ГУВД, Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. В процессе рассмотрения документов каждая инстанция может давать свои замечания по проекту. Но возможны случаи, когда некоторые из перечисленных согласований не потребуются.

Проект, сделанный с ошибками и недочетами, вам с архитектором придется исправлять и предоставлять на повторное согласование. После всех согласований главный архитектор муниципального образования заверяет проект подписью и печатью на генеральном плане. После этого застройщик должен обратиться за разрешением на строительство в местную администрацию.

Приведём конкретный пример согласования проекта застройки у главного архитектора. Прежде всего следует привести материалы проекта в соответствие с требованиями действующих строительных норм. Чаще всего используется типовой проект, совершенно не привязанный к месту застройки, что может существенно удлинить процедуру утверждения. В этом случае в проектной документации отсутствует план местности с нанесёнными на него зелёными насаждениями (деревья и кустарники) – так называемая геоподоснова. Для составления такого плана необходимо заранее вызывать геодезиста для привязки к местности объекта будущего строительства.

Пожарная инспекция

После согласования проекта у архитектора вас ожидает процедура согласования у «пожарника», который, рассмотрев проект, наверняка предложит дополнить его, чтобы учесть мероприятия по пожарной безопасности здания, проставить в проекте расстояния до ближайших по строек, указать устройство защиты от молний и многое другое. Зачастую приходится полностью переделывать пояснительную записку из-за корректировок пожнадзора.

Санэпиднадэор

Следующий, не менее ответственный этап – согласование проекта в санэпиднадзоре, куда представляется пояснительная записка. В ней обязательно должны быть предусмотрены мероприятия по защите окружающей среды, в частности по утилизации сточных канализационных вод. которые ни в коем случае не должны попадать в грунтовые воды. При наличии канализационной системы в месте привязки объекта необходимо иметь разрешение на подключение внутренней канализации к коллектору сточных вод населенного пункта. При отсутствии общей канализации нужен проект индивидуальных очистных сооружений.

Комитет по водному хозяйству

Если будущее строение находится в непосредственной близости н водоёму, ю потребуется согласовать проект н с Комитетом по водному хозяйству. При строительстве индивидуального жилья нужно учитывать требования Положения о водоохранных зонах (водных объектах) и их прибрежных защитных полосах. Мероприятия по защите водных ресурсов также должны найти свое место в пояснительной записке.

Водоснабжение

При проектировании индивидуальной системы хозяйственного и питьевого водоснабжения застройщик обязан получить разрешение администрации на сооружение водозабора (колодца, скважины, насосной станции у водоёма). Он должен согласовать место водозабора и зону санитарной охраны, получить лицензию на право пользования подземными водами, разработать проект скважины с обоснованием сани тарных мероприятий, получить разрешение на строительство и ордер на производство земляных работ.

После согласия указанных инстанций владелец участка получает регистрационную нарточну документ, разрешающий ему приступить к строительно-монтажным работам на земельном участке.

Как правило, при наличии ясного взаимодействия застройщика с архитектором и привлечении к процессу согласования специалистов в этой области все «хождения по мукам- займут 1,5-2 месяца.

Несмотря на все предстоящие мытарства, всё-таки лучше своевременно согласовать проект во всех необходимых инстанциях, чтобы потом не пришлось останавливать стройку, придумывать отговорки для контролёров, платить штрафы, выстаивать очереди в приёмные дни к инспекторам по надзору, дополнять проект и бегать к архитектору для исправления ошибок.

Чтобы сэкономить средства и сберечь здоровье, продумайте проект в деталях заранее, заставьте архитектора разработать досконально все его разделы и пояснительную записку, получите согласования проекта поэтапно во всех инстанциях. Не возмущаясь, доработайте проект с учётом замечаний чиновников и обязательно получите разрешение на строительство. И всегда помните девиз: не строй как все – строй лучше!

Сроки и порядки согласования проекта строительства дома или коттеджа.

«Зачем нужен проект, если Я собираюсь возвести небольшой собственный дом?

Это лишние траты, беготня по кабинетам, согласования…» — именно так считают некоторые будущие владельцы частных домов, пытаясь сэкономить (как им кажется) на абсолютно ненужной процедуре. И хотя законодательно согласование проекта строительства для жилых домов на одну семью высотой не более 3-х этажей не требуется (ст.48 Градостроительного Кодекса), застройщику рекомендуется заказать в любой из соответствующих архитектурных и проектных организаций проект своего здания в том объеме, который будет ему необходим для выполнения строительных работ. Обычно это архитектурная часть, конструкции, планы этажей, разрезы здания и смета. Отдельно могут потребоваться проекты для подключения к сетям водопровода, канализации, газа и электроэнергии.

Если же Ваш дом будет представлять собой здание высотой более трех этажей, то проект придется делать обязательно и в полном объеме (а это более 10 различных разделов). Порядок согласования проекта в данном случае тоже оговаривается в Градостроительном кодексе, и подразумевает под собой проверку проектной документации на соответствие действующим в настоящее время требованиям. При направлении проекта здания на экспертизу, согласование проекта дома не должно превышать трех месяцев. Однако в результате рассмотрения может быть выдано отрицательное заключение из-за выявленных нарушений. Такое решение можно обжаловать в суде, либо внести требуемые поправки и повторить процедуру. Сроки согласования проекта в этом случае не изменяются.

Проектная документация необходима не только проверяющим ее организациям, которым надо убедиться в безопасности возводимого здания и в его соответствии заявленному функциональному назначению (к примеру, на участке под индивидуальное жилищное строительство нельзя возводить многоэтажные многоквартирные здания). Она, в первую очередь, нужна Вам и тем строительным бригадам, которые, опираясь на нее, будут возводить дом (начиная от закладки фундамента и заканчивая монтажом кровли здания, так как именно эти основные работы наиболее трудоемки и поэтому редко выполняются самостоятельно хозяевами). К тому же такой раздел проектной документации, как «Смета», может понадобиться при оформлении кредита на строительство. Да и будущему хозяину дома легче проконтролировать правильность выполнения нанятыми строителями работ (как бригад от фирмы, так и «шабашников») и расход материалов.

Если Вы в процессе строительства решили изменить используемые материалы, стоит внести изменения в проект. Это позволит избежать таких неприятностей, как перекос фундамента из-за увеличившегося веса здания, но без внесения изменений в армирование или размеры «основания» дома. Помните, что даже замена одного кровельного материала на другой (к примеру, шифера на черепицу), может повлиять на шаг стропил, на толщину стен дома и фундамент (особенно, если первоначально планировались «легкие» конструкции дома и, соответственно, облегченный вариант фундамента).

Однако прежде чем Вы отправить в архитектурно-проектную фирму за проектом, необходимо получить технические условия (представляющие собой определенные требования) для подключения инженерных коммуникаций и градостроительный план Вашего земельного участка (на котором будет зафиксировано «пятно застройки»). Это поможет определиться с размерами здания (особенно если участок узкий или небольшой), а также запроектировать дом таким образом, чтобы максимально сократить длину коммуникаций, проходящих по участку, и сгруппировать их.

  • Для получения разрешения на строительство в соответствующий отдел при органе местного самоуправления необходимо будет предоставить:
  • проект (при его наличии);
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • кадастровую выписку с координатами границ участка;
  • топосъемку (в электронном виде).

Если в момент обращения за разрешением на строительство проектная документация на индивидуальный жилой дом высотой не более трех этажей еще не будет готова, отказать в выдаче документа Вам не имеют право. А вот нарушение «пятна застройки», а также самовольное возведение дома без получения соответствующего разрешения (даже при наличии проектной документации) может быть наказано сносом строения по решению суда. Обратите сами внимание предварительно на все юридические тонкости и порядок согласования проекта, причем лучше привлечь юриста – профессионала.

Земельные участки под жилищное (жилое) с…

Земельные участки под жилищное (жилое) строительство и их оформление. Хоть и велика наша Россия, но не все земли ее огромной территории можно использовать для жилищного строительства и проводить оформление участка…

Архитектурные проекты двухэтажных кирпич…

Архитектурные проекты двухэтажных кирпичных домов и их выбор. Два этажа или один, мансарда или полноценный этаж, типовой или индивидуальный проект?

Ипотека и кредит на строительство частно…

Ипотека и кредит на строительство частного дома. Развитая банковская система страны уже много лет предлагает гражданам такие кредитные программы как ипотека на строительство дома, кредитование строительства.

Добавить комментарий